Drømmeboligen har bra beliggenhet, en god romløsning og en pris du kan leve med. Men hvordan er tilstanden under overflaten? Hold hodet kaldt og undersøk boligen ordentlig, råder tømrer og rådgiver i Gjensidige Simon Olsen.

Mange ser først og fremst på pris og beliggenhet når de skal kjøpe bolig. Det er ikke det minste rart. Vi kjøper jo ikke bare et hjem, men hele pakken: nabolaget, oppvekstmiljøet, nærheten til servicetilbud, arbeidsplasser og så videre. Boligen skal danne rammen om ditt og familiens liv i mange år fremover.

Les mer om Gjensidige Bolighandel

Samtidig er dette (sannsynligvis) den største økonomiske investeringen du gjør i livet. Derfor gjelder det å være så sikker som mulig på at det ikke lurer feil og mangler under overflaten.

Ekstremsport

Tømrer Simon Olsen. Foto: Gjensidige

– En visning kan fortone seg som ekstremsport, men det er din beste sjanse til å oppdage eventuelle mangler. Hold hodet kaldt og undersøk boligen så grundig som mulig, anbefaler tømrer og rådgiver Simon Andre Olsen i Gjensidige.

Han mener det er et paradoks at det er vanlig å få gjennomført en grundig sjekk av en bruktbil til 100 000 kroner, mens et boligkjøp til mange millioner kroner ofte skjer på mangelfullt grunnlag.

– Hvis du skal bruke tre, fire eller fem ganger årsinntekten, trenger du ikke uventede tilleggskostnader på toppen. Lystbetont oppussing er én ting. Negative overraskelser og rådyre utbedringer noe helt annet, påpeker eksperten.

– Det er ikke enkelt å oppdage skjulte mangler på visning. Det aller beste er å ta med en fagmann, men du kan klare mye på egen hånd hvis hjemmeleksa er gjort ordentlig, legger han til.

Se også: Sånn kan fremtidens boliger bli

Vann og strøm

Før visningen er det smart å lage en sjekkliste på grunnlag av salgsoppgaven, takst og/eller boligsalgsrapport. En verdi- og lånetakst er som regel en kortfattet beskrivelse av boligen, mens en boligsalgsrapport gir en grundigere teknisk vurdering av boligen. En boligsalgsrapport kan grovt sett sammenlignes med en EU-kontroll hvor tilstandsgrad 0 står for «ingen avvik». Tilstandsgrad 1, 2 og 3 forteller hvor grovt et avvik er. I rapporten vil det stå årsak til avviket, eksempelvis tilstandsgrad 2 hvis taket har mindre enn halvparten igjen av forventet levetid.

Øverst på sjekklisten din bør det stå «vann og strøm». Skader som skyldes vannlekkasjer eller feil på det elektriske anlegget kan bli svært kostbare hvis de oppdages for sent. Be om dokumentasjon på at fagfolk har utført arbeidet etter boka, og sjekk at det elektriske anlegget er av nyere dato. Automatsikringer indikerer nyere anlegg enn skrusikringer.

I våtrom ser du etter tegn til råte og fuktskader. Er det «kjellerlukt»? Er fliser og fuger hele? Sprekker kan indikere lekkasje. Test gjerne ventilasjonen og fallet på gulvet ved å skru på vannet i dusjen. Det skal være mekanisk avtrekk (vifte), en lufteluke er ikke tilstrekkelig. Vannet skal renne til sluket.

– Vær obs på formuleringer som «noe fukt målt i baderomsvegg». Da er du pliktig å avdekke hvor alvorlig forholdet er, og kan ikke senere anføre det som en mangel hvis du «burde forstått» at hele badet måtte settes i stand, advarer Olsen.

– Det er naturlig nok ikke uvanlig at det er fukt på baderomsveggen der noen har dusjet. Men det skal ikke være tegn til fukt inne i eller på den andre siden av veggen. Ulne beskrivelser bør med andre ord avklares – skriftlig, legger han til.

Les også: Unngå skade på badet

Alt har en ende

Alle komponenter i et bygg har en viss levetid. At et bad fra 1980- og 1990-tallet står overfor en snarlig rehabilitering, kommer for noen som et sjokk. Men for fagfolk er det kjent våtrom fra denne tiden har gått ut eller vil gå ut på dato i nær fremtid. Gamle innvendige rør av kobber kan man også regne med nærmer seg anbefalt brukstid.

– Vi ser at mange boligeiere må legge om alle de innvendige kobberrørene som følge av korrosjon på hele anlegget, sier Olsen og slår et slag for en av sine fanesaker: utvendig røranlegg.

Rørene som ligger i bakken skal sørge for at boligen får vann inn, og at kloakk og overvann (fra takrenner og drenering) blir ledet bort.

– Selv om disse ligger nedgravd, blir de påvirket av materialtretthet og bevegelse i jordmassene, noe som til syvende og sist vil føre til lekkasje. Du er eier av rørene som strekker seg fra huset til det punktet hvor de er koblet til det kommunale anlegget. Og det er ikke uvanlig at det koster mellom 100 000 og 300 000 å legge helt nye rør. Denne regningen kommer før eller siden, slår Olsen fast.

Les også: Ta rotta på skadedyrene

En rehabilitering/omlegging av rør regnes som rent vedlikehold, og det gis sjelden (full) dekning for dette fra hus- eller eierskifteforsikringen.

– Er huset ditt bygget før 80-tallet, kan det være at disse rørene er av betong og metall, materialer som forvitrer raskere enn plastrørene vi bruker i dag. Fra 70- og 80-tallet ble materialene brukt litt om hverandre, forklarer Olsen, og fortsetter:

– Du kan få en indikasjon på hvilke materialer som er brukt ved å se på den delen av hovedvannledningen som ligger inne i huset frem til stoppekranen. For øvrig bør nåværende huseier kunne dokumentere en eventuell omlegging eller reparasjon.

Les også: Hold varmen oppe, men strømregninga nede

Å fyre for kråka

Vi har relativt lave strømpriser i Norge, men ingen vil vel fyre for kråka! Et godt isolert hus vil dessuten bety mye for komforten både sommer og vinter.

– Alle salgsobjekter skal være utstyrt med en energiattest. Den kan fortelle noe om hvor mye du må regne med å bruke på oppvarming. Sjekk gjerne alderen på ytterdør og vinduer. Vinduer og ytterdører fra 70- og 80-tallet ligger milevis unna dagens krav til isolasjonsevne. Denne oppgis som u-verdi, forklarer Olsen.

Du bør også sjekke tilstanden på kledningen. Se etter tegn til råte, særlig nederst på huset. Hvis du kan stikke en skrutrekker langt inn i et bord med handkraft, må du regne med at hele eller deler av kledningen må byttes.

– Når det gjelder taket, er tommelfingerregelen at takstein og annet dekke kan være modent for utskiftning når det er 40–50 år. Flate tak har som regel kortere levetid og er generelt mer utsatt for lekkasjer, men kan til gjengjeld være rimeligere å oppgradere – hvis det ikke har skjulte skader, sier tømreren.

Les også: Slik gjør du taket klart for høstens ruskevær

Spør og grav

Det er ikke uhøflig å spørre og grave. Det er en del av meglerens jobb å fremskaffe så mye informasjon om boligen som mulig.

– Kan du dokumentere skriftlig at du har stilt spørsmål om boligens beskaffenhet, og i tillegg har gjort grundige undersøkelser, står du sterkere hvis det skulle oppstå en tvist i etterkant, sier Olsen.

Ifølge Forbrukerrådet mottar de stadig flere klager knyttet til kjøp og salg av bolig. Da rådet undersøkte konfliktnivået i årene 2009–2014, kom det frem at 44 % opplevde ulike problemer knyttet til sitt siste bruktboligkjøp. Høyst på klagetoppen finner vi vannproblematikk: fukt, lekkasjer og råte.

Sjekk om du har riktig boligforsikring